Valoración de la sentencia del Tribunal Supremo - Sala de lo Civil - STS 5199/2023, de 29-11-2023. Recurso de Casación sobre la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales.
Según esta sentencia del TRIBUNAL SUPREMO (TS) (ver sentencia al final de la noticia) en una comunidad de propietarios de Donostia, sus estatutos señalaban lo siguiente: “Sobre la utilización de las viviendas y los espacios comunes a ellas atribuidos: Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado".
El TS, con buen criterio, dice que el alquiler de un piso turístico es una actividad económica y, en consecuencia, esa concreta comunidad turística a la que se refiere la sentencia puede prohibir los pisos turísticos. La sentencia diferencia entre alquiler y alquiler turístico, pero afirma que una cosa y otra no tienen nada que ver.
Esta sentencia no afecta a las comunidades de propietarios que no tengan una prohibición de actividades económicas (que son la mayoría) y, sin embargo, quieren establecerla.
Tampoco afecta a la inseguridad jurídica producida por el legislador en la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
- La LPH habla de limitaciones en vez de prohibiciones. Los tribunales muchas veces dicen que no se puede prohibir más que por unanimidad.
- La ley de propiedad horizontal no deja prohibir pensiones u hostales. Exige unanimidad.
En definitiva, esta sentencia consideramos que no tiene gran importancia porque los ayuntamientos han considerado viviendas turísticas como viviendas normales y ahora, que se han concedido licencias, hay derechos adquiridos.
La Administración creemos que nunca va a revertir esos usos porque se enfrenta a indemnizaciones vía reclamaciones de responsabilidad patrimonial.
Tampoco tiene relevancia desde el punto de vista civil porque muy pocas comunidades tienen prohibidas en sus estatutos las actividades económicas.
Así que hay que seguir trabajando para tratar de modificar el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Como ya recogimos en la Guía repartida por nuestra asociación en 2020, en los casos de viviendas constituidas en régimen de propiedad horizontal, la actividad de alojamiento en vivienda para uso turístico no podrá ejercerse si los estatutos o normas que regulen la comunidad de propietarios, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, contienen una “prohibición” expresa al efecto.
Pero tras la última modificación de la LPH - “Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler”, aunque, en teoría, se había puesto parcialmente remedio para poder prohibir las viviendas de uso turístico en las comunidades de vecinos, si las 3/5 partes de los propietarios así lo aprobaban, no obstante, la jurisprudencia ha señalado que no se pueden prohibir los pisos turísticos por mayoría de 3/5 porque el artículo 17. 12 del citado Decreto que modifica la LPH señala que la mayoría de 3/5 solo podrá “limitar o condicionar” los pisos turísticos, es decir, en ningún caso se asevera que se podrá prohibir.
Por ello, seguimos planteando que se consideren las siguientes cuestiones para abordar una nueva modificación de la LPH:
- Que las comunidades de propietarios puedan prohibir cualquier modalidad de alojamiento turístico en las comunidades de vecinos (hostal, pensión, pisos turísticos, sea alquiler completo o una o varias habitaciones), con independencia de su denominación, siempre que los residentes y los usuarios de los alojamientos turísticos compartan elementos comunes (ascensor, escaleras, portal, etc.).
- Que se otorgue mayor seguridad jurídica a las comunidades de propietarios y que la LPH señale, de forma clara y concisa, la posibilidad de prohibir alojamientos turísticos en comunidad de vecinos. Ahora tan sólo se habla de limitar.
- Que la LPH determine el contenido y alcance de la retroactividad de la prohibición. La prohibición no será operativa para los actuales propietarios que detentan la autorización administrativa, pero sí para el resto y los futuros propietarios, sin excepción, aunque la vivienda tuviese autorización, porque la prohibición de alojamientos turísticos inscrita en el registro de la propiedad operará como una carga real.
- Que se pueda repercutir en los propietarios de alojamientos turísticos los gastos extra que supone la instalación, de hecho, de un hotel en una comunidad de vecinos.